El consejero delegado de Aedas Homes, David Martínez, ha afirmado que la clave para resolver el problema de la vivienda en España radica en estimular la oferta. Para ello, propone tres enfoques: el desarrollo del suelo, la industrialización de la construcción y la inyección de capital. Estos componentes son esenciales para hacer frente a la crisis habitacional que persiste en el país.
Condicionantes críticos de la oferta de vivienda
En su intervención en una jornada inmobiliaria organizada por IESE, Martínez explicó que existen tres factores que determinan la oferta de vivienda. Estos son la disponibilidad de suelo, la capacidad de construcción y el capital necesario. Cada uno de estos elementos desempeña un papel crucial en el desarrollo de nuevas viviendas, y su falta puede complicar la situación actual del mercado.
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Oferta de suelo: Martínez destacó que el mercado de suelo se está agotando. La limitación en la disponibilidad de terrenos para construir es un obstáculo importante. Señaló la necesidad de que los partidos políticos unan esfuerzos para alcanzar un acuerdo que otorgue estabilidad al proceso de creación de suelo. Sin este marco de estabilidad, movilizar capital hacia inversiones en este sector resulta complicado.
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Capacidad de construcción: Se comparó la capacidad actual del sector con los niveles antes de la crisis financiera de 2008, cuando había más de 3 millones de trabajadores en la industria de la construcción, frente a 1,4 millones en la actualidad. Martínez señaló que esta disminución está siendo abordada a través de la industrialización, que busca optimizar los recursos y la mano de obra disponible.
- Capital disponible: El ejecutivo afirmó que el sistema de financiación actual es «bastante sano». Sin embargo, mencionó que para alcanzar el desarrollo de 100,000 viviendas, se requiere una inversión de aproximadamente 6,000 millones de euros al año. Esto incluye una aportación del 30% del promotor para que el proyecto pueda ser financiado.
Inversión inicial requería y sus desafíos
El contexto del mercado señala que, dado que el ciclo industrial de construcción es de tres años, los 6,000 millones de euros estarán inmovilizados durante ese tiempo. Esto significa que se necesitarán 18,000 millones de euros de inversión inicial para continuar desarrollando vivienda durante ese ciclo, una suma que actualmente «no existe en España».
Este escenario económico nos lleva a considerar alternativas creativas para abordar el problema de la vivienda. Una opción que propuso Martínez es que los ayuntamientos ofrezcan derechos de superficie a plazos de 75 o 99 años. De esta manera, las personas podrían adquirir viviendas basadas en un derecho de superficie en lugar de una titularidad directa del suelo. Esta propuesta podría facilitar el acceso a la vivienda y estimular la oferta.
Propuestas innovadoras para el acceso a la vivienda
Además de la opción del derecho de superficie, Martínez sugirió explorar otras alternativas que permitan estímulos a la oferta de suelo. La innovación en políticas urbanas puede ser clave para abordar la escasez de vivienda. Entre las propuestas viables se incluyen:
- La creación de planes de urbanismo más flexibles que faciliten la construcción rápida de viviendas.
- incentivos fiscales para las empresas constructoras que se acojan a modelos de construcción industrializada.
- Colaboraciones entre el sector público y privado para la joint-venture en proyectos de vivienda asequible.
El enfoque multidimensional que ha propuesto Martínez podría resultar esencial para adaptarse a un panorama cambiante, buscando no solo resolver problemas inmediatos, sino también establecer bases sólidas para el futuro del sector.
Un panorama futuro en el sector vivienda
Con el crecimiento de la demanda de vivienda y las tensiones en el mercado, es imperativo encontrar soluciones que, a largo plazo, no solo satisfagan las necesidades actuales sino que también prevengan futuras crisis. La colaboración entre el sector empresarial, los gobiernos locales y la comunidad puede ser una vía efectiva para fomentar un desarrollo urbano equilibrado y sostenible.
Es fundamental que los líderes del sector inmobiliario y los decisores políticos sigan considerando nuevas estrategias. Explorar opciones creativas y adaptativas será clave para asegurar que el acceso a la vivienda no se convierta en un lujo, sino en una realidad al alcance de todos. Invertir en innovación y en el desarrollo de un marco regulatorio adecuado podría marcar un cambio significativo en la forma en que España enfrenta sus desafíos habitacionales.
