La banca española ha logrado un hito notable, ya que durante 2024 se registraron 636.909 compraventas de vivienda, lo que representa un crecimiento interanual del 9,2%. De este volumen, 505.145 correspondieron a viviendas de segunda mano, con un ascenso del 6,4%, mientras que las viviendas nuevas alcanzaron 131.764 compraventas, marcando un notable incremento del 21,6% respecto al año anterior. Estos datos ponen de manifiesto el dinamismo del sector inmobiliario en un ámbito marcado por el alta demanda.
Préstamos hipotecarios en cifras
El flujo de nuevos préstamos para alcanzar una vivienda ha sido igualmente destacado. La banca española concluyó el pasado año con 67.952 millones de euros en nuevos préstamos concedidos, la cifra más elevada desde 2010. Ya en el mes de diciembre, el volumen de hipotecas concedidas ascendió a 6.877 millones de euros, el más alto desde julio, que a su vez había marcado el récord de diciembre de 2010. Estas cifras subrayan un claro impulso en el sector crediticio relacionado con la vivienda.
A pesar de este volumen significativo, la cartera hipotecaria no ha crecido al mismo ritmo, sobre todo a causa de las amortizaciones. Así, el ‘stock’ hipotecario cerró diciembre con 497.889 millones de euros, lo que representa un aumento de 2.903 millones en comparación con el mismo mes del año anterior. Este escenario plantea un contexto en el que las operaciones de crédito son intensas, pero donde también se deben considerar las devoluciones de capital.
Intereses hipotecarios en disminución
Respecto al interés aplicable a las nuevas operaciones, se observa una tendencia a la baja que ha resultado muy beneficiosa para los solicitantes de hipotecas. El tipo TEDR, que mide el coste efectivo de los préstamos hipotecarios y no incluye gastos adicionales, se estableció en diciembre en 2,90%, lo cual es 88 puntos básicos inferior al diciembre del año anterior. Por su parte, el tipo de interés TAE también reflejó esta disminución, cerrando en 3,02%, una notable reducción desde el 3,97% registrado un año atrás.
Si consideramos el tipo medio ponderado del total del ‘stock’ hipotecario español, este fue del 3,32% a finales del año, significando un descenso de 39 puntos básicos en comparación con las estadísticas de 2023. Esta evolución de los tipos de interés está estrechamente ligada a las decisiones del Banco Central Europeo (BCE), que en 2022 experimentó un cambio drástico al incrementar sus tasas desde territorio negativo hasta un 2% para la facilidad de depósito. En 2023, el tipo de interés continuó su ascenso y cerró el año en 4%.
Factor de la oferta y la demanda
El notable incremento en la concesión de hipotecas está estrechamente vinculado a la presión de la oferta frente a la creciente demanda en el mercado inmobiliario español. Los analistas del sector advierten que esta escasez de viviendas disponibles, combinada con los tipos de interés en descenso, ha fomentado un aumento en los precios de las propiedades. El experto Jorge González-Iglesias, consejero delegado del bróker hipotecario Gibobs, subraya que cada vez más compradores optan por viviendas de segunda mano, que se presentan como una alternativa más económica en comparación con las nuevas construcciones.
Con el mercado residencial bajo este tipo de presiones, es probable que, a medida que la demanda se mantenga y siga superando la oferta, los precios continúen al alza. No es de extrañar entonces, que muchos se pregunten si esta tendencia se mantendrá con el paso del tiempo, especialmente en áreas urbanas clave que atraen a más población. Es importante destacar que la vivienda tuvo un precio medio de 2.164 euros por metro cuadrado durante el cuarto trimestre de 2024, lo que representa un aumento del 10,2% respecto al año anterior.
El futuro de los tipos de interés
Al mirar hacia el futuro, algunas estimaciones sugieren que los tipos de interés podrían no descender mucho más. Si bien es cierto que la economía de la eurozona muestra señales de debilidad, los analistas creen que los problemas que afectan a esta región tienen poco que ver con el nivel de los tipos. Según los datos revelados, el Euríbor, una referencia clave para la mayoría de hipotecas de interés variable, fluctuó durante la primera mitad de 2024 alrededor del 3,7% y se redujo a 2,44% en diciembre, coincidiendo con las bajadas de tipos.
La compleja red de factores que incluye la oferta de viviendas, la demanda creciente, y los tipos de interés en descenso parece estar configurando un panorama inusual y dinámico en el mundo hipotecario español. Al final del día, lo que se presenta es un mercado emocionante para compradores, agentes y analistas por igual. Mientras muchos continúan debatiendo sobre la sostenibilidad de esta tendencia, es innegable que el sector inmobiliario está en una fase peculiar que invita a la reflexión sobre las posibles dinámicas futuras a medida que se ajustan el crédito y la financiación hipotecaria.
